المقدمة والقواعد القانونية لاستغلال الأجزاء المشتركة بالمغرب
تعتبر المسائل المتعلقة بـ استغلال سطح البناية (سطح المنزل أو العمارة) وكيفية توزيع فواتير ومصاريف الماء والكهرباء المشتركة من أكثر المواضيع أثارة للنزاعات بين الملاك والمكترين بالمغرب. ولحسم هذه النزاعات، وضع المشرع المغربي ترسانة قانونية متكاملة تستند إلى أحكام الدستور المغربي لسنة 2011، ولا سيما أحكام القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، المعدل والمتمم بالقانون رقم 106.12، بالإضافة إلى قواعد مدونة الحقوق العينية وظهير الالتزامات والعقود (D.O.C).
1. المرجعية الدستورية: الملكية وحرمتها وتحمل التكاليف (الدستور المغربي 2011)
يستند تنظيم العيش المشترك وحماية حقوق الساكنة في المغرب إلى المبادئ الدستورية الكبرى التالية:
- المادة 35 من الدستور المغربي: تكفل الدولة حق الملكية. ويضمن القانون حرمة السكن والملكية المشتركة والخاصة، حيث يمنع التعدي أو التعسف في استعمال الحق أو إغلاق السطح والمرافق العامة بغير سند قانوني صريح.
- المادة 40 من الدستور المغربي: تنص على ضرورة التكافل والتضامن بين جميع المواطنين والساكنة في تحمل الأعباء والتكاليف الناتجة عن الآفات أو الاستغلال الجماعي للمرافق والخدمات الأساسية بحسب استطاعة وانتفاع كل طرف.
2. الوضع القانوني لسطح العمارة أو المنزل (سطح البناية) وفق القانون 106.12
وفقاً للمادة 4 والمادة 5 من القانون 106.12 المتعلق بالملكية المشتركة:
- السطح جزء مشترك بقوة القانون (Partie commune): يعتبر سطح البناية، والممرات، والسلالم، والحدائق، ومواقف السيارات أجزاءً مشتركة لجميع الملاك والمكترين، وتكون ملكيتها شائعة بين الجميع.
- هل يحق لصاحب المنزل أو المكري إغلاق السطح بالقفل أو منعه؟ لا يحق لأي مالك أو مكري احتكار السطح أو إغلاقه بقفل ومنع بقية القاطنين من دخوله، إلا في حالة واحدة فقط: إذا كان رسم الملكية (التيتر العقاري Titre Foncier) ينص صراحة على أن السطح ملك خاص محفظ تابع لشقة معينة (Terrasse privative). وبدون هذا النص الصريح، يظل السطح ملكاً مشاعاً يحق لجميع الساكنة استغلاله.
- حقوق الاستغلال المسموح بها في السطح: يحق لجميع السكان استخدام السطح للأغراض المشروعة مثل: نشر الملابس والملايات، تثبيت اللاقط الهوائي (البارابول) أو ألواح الطاقة الشمسية، وضع خزانات المياه (سيتيرنة)، وإجراء أعمال الصيانة، شريطة عدم الإضرار بالبنية التحتية أو إزعاج الجيران أو القيام ببناء عشوائي بدون رخصة.
3. قواعد تقسيم فواتير الماء والكهرباء المشتركة بين الملاك والمكترين
تشمل الخدمات المشتركة إضاءة السلم والسطح، تشغيل مضخة المياه (الموتور/Booster)، وتشغيل المصعد والنظافة:
- في حالة العداد المشترك (Compteur Commun): يتم تقسيم مبلغ الفاتورة الشهرية بالتساوي بين الشقق والقاطنين، أو بحسب النسبة المشاعة المحسوبة في رسم الملكية لكل شقة.
- الالتزام القانوني بالأداء: يلتزم كل قاطن (سواء كان مالكاً أو مكترياً) بأداء حصته في الوقت المحدد دون تماطل. وفي حالة امتناع أحد الأطراف عن أداء حصته في فواتير الماء والكهرباء المشتركة، يحق للبقية توجيه إنذار رسمي له، ثم اللجوء إلى القضاء المستعجل لطرده أو إلزامه بالأداء تحت طائلة الغرامة التهديدية.
- عزل الفواتير الخاصة عن المشتركة: يُنصح قانونياً بتركيب عداد خاص لإضاءة السلم ومضخة الماء مسجل باسم السنديك أو الاتحاد، وفصله تماماً عن العدادات الشخصية للشقق لمنع أي لبس أو نزاع.
4. دور اتحاد الملاك (السنديك Syndic) والحلول القانونية عند وقوع النزاع
في حالة قيام أحد الجيران بإغلاق السطح، أو منع تركيب لاقط هوائي، أو الامتناع عن أداء فواتير الماء والكهرباء:
- التدخل الودي لاتحاد الملاك (السنديك): عقد اجتماع واستدعاء المعني بالأمر لتطبيق نظام الملكية المشتركة المعتمد.
- إثبات الحالة بواسطة مفوض قضائي (Huissier de justice): الانتقال إلى العين المكان ومعاينة إغلاق السطح أو قطع الماء والكهرباء وتحرير محضر رسمي.
- رفع دعوى أمام قاضي المستعجلات (Juge des référés): تقديم طلب استعجالي أمام رئيس المحكمة الابتدائية لفتح السطح وإزالة الأقفال ومنع التعرض، حيث يصدر القاضي أمراً قضائياً نافذاً فوراً مع تحميل الطرف المعتدي جميع الصوائر القانونية.